물류 부동산- 도심 인접 '물세권'이 최고여라~
[DK PLAY/트렌드] 2020. 1. 14. 11:22


역세권, 학세권, 물세권, 숲세권, 몰세권


요즘 뜨고 있는 아파트 앞에 붙는 수식어다. 이런 아파트는 일반 아파트보다 높은 인기 때문에 분양가보다 훨씬 비싼 가격에 거래가 된다.



최근엔 '물세권’이 주목을 받고 있다. 더 빨리 오고, 더 저렴한 배송비로 물류 배송이 편리한 거주지 뜻하는 신조어다. 대표적인 곳은 서울, 인천, 경기도 등 수도권과 지방 광역시이다. 


2000년대 전자상거래 등장 후, 모바일 시장의 확대, 해외 직구 등 각종 온라인 상품거래가 급증하면서 배송에 대한 수요도 함께 증가했다. 배송의 증가는 물류 부동산 시장에 대한 수요와 관심으로 이어졌다.



그동안 물류센터의 중요 입지요건은 간선교통망(고속도로)과의 접근성이었다. 수도권 지역 물류센터는 가장 먼저 만들어진 경부고속도로를 중심으로 생겨났다. 수도권과 광역시 인구 집중 현상이 두드러지면서 전통적인 물류센터 입지에 변화가 일어나고 있다. 배송 경쟁에서 우위를 선점하기 위해 물류센터의 도심지 인접성이 필수 요소가 됐다. 


서울 동남권 물류단지, 김포 고촌 물류단지 등 그 이전에는 볼 수 없었던 도심지 인접형 물류센터가 공급되기 시작했고 기존의 수도권 동남권역에서 김포, 부천, 일산 등 수도권 서부권역까지 물류센터의 도심지 입지가 점차 확대되는 추세다. 이들 지역은 향후에도 물류 부동산의 블루칩이 될 것으로 보인다.



국내 물류센터의 숫자는 총 4,164개로 경기도에 1,123개, 전체의 27%가 몰려있다. 특히, 의약품, 바이오 등 헬스케어 업계는 특수 운송과 쾌적한 시설을 갖춘 서울·경기권 복합물류 시설을 확장하고 있다. 대표적으로 의약 전문 유통기업 ‘티제이팜’은 평택 물류센터를 중심으로 서울 독산, 분당, 남양주 등 거점 지역을 운영하고 있다.


이 밖에도 백제약품, 동원헬스케어, 지오영 등 대형 의약품 도매업체들이 경기 북부 지역에 물류센터를 운영 중이다. 교보문고도 파주 일대에 제1,2 물류센터를 설립하여 온라인과 오프라인 매장 운영체계를 갖췄다. 



인천-부천-김포는 서울, 인천항만, 국제공항과 접근성이 뛰어나 발달된 물류 시설과 인프라로 글로벌 사업을 영위하는 기업에게는 필수 확보 지역이다.


물류 부동산은 산업 발전과 경제 성장에 필수적 인프라이기 때문에 산업 파급 효과 또한 다른 부동산보다 크고 광범위하다. 


물류 부동산은 규모 면에서 뚜렷한 변화가 일어나고 있다. 그동안 대형으로 구분되던 1만 평 이상 보다 더 큰 3만 평 이상의 물류센터의 공급이 증가하면서 대형화되고 있다. 



전자상거래 활성화에 따른 주문 배송량이 많아지면서 이 기능을 수행하는 배송센터의 중요성이 부각됐다. 다양한 상품군을 보관하고 적시에 포장작업을 해서 배송 차량에 싣기 위해 물류센터의 대형화가 가속화되고 있는 것이다. 한진은 47만 8571㎡ 규모의 인천국제물류센터에서 항만·항공 수출·수입업을 하고 있고, 쿠팡이 최근 신축한 4번째 인천물류센터는 9만 9173㎡ 규모다. 


양극화는 물류 부동산 시장도 예외가 아니다. 돈이 몰리는 대형 물류센터는 수요에 비해 공급이 턱없이 부족하고, 오래되고 작은 물류센터들은 뒤로 밀려나고 있다. 중·소형 물류센터의 수요는 가까운 미래에 대형 물류센터로 흡수되거나 대형 물류센터를 중심으로 이뤄진 부동산 시장에서 조금씩 설 자리를 잃어갈 것이다. 


물류센터의 대형화에 대한 열기와 관심이 뜨겁고, 이러한 추세가 오래 이어질 것으로 전망되는 만큼 중·소형 물류센터는 지금부터라도 다른 활용 방안을 모색해야 한다.



물류센터에 대한 투자가 활발히 진행되는 가운데 직접 토지를 매입해 물류센터를 개발하는 기업들도 늘고 있다. 물류 부동산의 Cap Rate(수익률)은 여타 오피스, 리테일 등 상업용 부동산보다 높다. 


오피스의 경우 4% 중반대의 Cap Rate를 낸 데 비해 물류 부동산 수익률은 상온센터 기준 6%~7% 정도의 Cap Rate를 보이고 있어 기업으로선 상당히 높은 투자가치가 있다. 2020년에도 상업용 부동산 시장에서 가장 매력적인 투자처가 될 것으로 전망한다.


많은 화주 기업이나 물류 기업들이 물류센터를 통합하고 공간의 활용성이 높은 대형 물류센터를 원하기 때문에 대형화, 통합화, 상온·저온센터의 복합화는 계속해서 이슈로 부각될 것이다. 



전자상거래 업체 쿠팡이 서비스 중인 ‘로켓배송’은 ‘24시간 내 배송’에 대한 개념을 일반화시키면서 물류 서비스에 대한 소비자 눈높이를 크게 높였다. 이러한 배송 시간 경쟁은 물류 서비스 개선을 촉발하는 도화선이 됐다. 이커머스 시장의 성장과 마켓컬리, SSG 등 새벽배송을 실시하는 물류 기업과 신선 물류에 대한 수요의 증가가 물류 부동산 시장을 견인하고 있다.


통계청 발표에 따르면 1인 가구는 연간 30% 내외로 지속적으로 증가하고 있고 이에 따른 신선상품 온라인 거래액도 연간 10%씩 성장하고 있다. 특히, 이커머스의 활성화는 연간 20%대의 국내 소매시장 성장과 13% 내외의 택배 시장을 성장을 지속적으로 이끌고 있다.



최근 소비자들이 물건을 구매하는 패턴이 온라인 기반으로 빠르게 변화하면서, 배송의 목적지가 상점이 아닌 개인으로 확대되고 있다. 이에 따라 물류센터는 공급자 중심의 물류 네트워크에서 소비자 중심 배송센터로서 그 역할과 수요가 확대되어야 한다. 


물류 부동산은 자산 가치의 향상을 기대할 수 있는 좋은 투자처라는 인식과 전자상거래를 통해 좀 더 쾌적하고 편리한 생활을 누리고자 하는 사람들의 욕구가 더해져 도심 인접과 대형화, 복합화는 앞으로도 가속화될 것이다.



* 설명환 칼럼니스트


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